Verdeckte Videoüberwachung in Mehrfamilienhaus unzulässig!

Im Jahr 2017 hatte eine Berliner, landeseigene, Wohnungsbaugesellschaft eine Berliner Privatdetektivin mit der verdeckten Videoüberwachung einer Wohnungseingangstür im Treppenhaus beauftragt, um so festzustellen, ob eine Wohnung durch die eigentliche Mieterin illegal untervermietet wird. Die Videoaufzeichnung lief vom 09. November bis 11. Dezember 2017. Es wurde festgestellt, dass eine illegale Untervermietung vorlag, und die Wohnungsbaugesellschaft kündigte der Mieterin daraufhin fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Die ging wegen ‚illegaler Videoüberwachung‘ vor Gericht. Schon im Jahr 2019 urteilte das Landgericht Berlin (Az. 67 S 369/18), dass die Videoüberwachung dem Beweisverwertungsverbot unterliegt, weil das Treppenhaus eines Wohnhauses ein ‚nicht öffentlicher Raum‘ sei und die Videoüberwachung somit illegal und strafbar war. Die Kündigung sei daher unrechtmäßig. Es hätte mildere Mittel, etwa legendierte Befragungen von Nachbarn, oder verdeckte Observationen durch die Detektivin gegeben.

Das Wohnungsbauunternehmen zog vor den Bundesgerichtshof. Dieser urteilte nun am 12. März 2024 (Az. VI ZR 1370/20) analog zum Landgericht Berlin und begründet das auch sehr, sehr ausführlich. Bitte durchlesen, verstehen und bei euren Beratungen einfließen lassen. Im Klartext: Verdeckte Videoüberwachung ist kein Beweismittel. Eine Observation – dies formulierte der BGH auch klar aus – wäre zulässig gewesen. Das wollte das Wohnungsbauunternehmen aber wohl nicht, weil zu teuer.

Insbesondere führt der BGH aus:

Die von Art. 13 Abs. 1 GG (Grundgesetz) geschützte räumliche Privatsphäre ist im Streitfall betroffen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren die Kameras gegenüber den Wohnungseingangstüren installiert und erfassten bei geöffneter Wohnungstür den Eingangsbereich innerhalb der Wohnungen. Ist im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses keine andere Person wahrnehmbar anwesend, befinden sich die Beklagten hier – auch bei geöffneter Wohnungstür – in einer durch räumliche Abgeschiedenheit geprägten Situation, in der sie die berechtigte Erwartung haben, nicht durch Dritte beobachtet zu werden. (β) Durch die Videoüberwachung und die Speicherung der Aufzeichnungen wird außerdem das aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG abzuleitende allgemeine Persönlichkeitsrecht der Beklagten in seiner Ausprägung als Recht auf informationelle Selbstbestimmung beeinträchtigt.

Das Wohnungsbauunternehmen zog vor den Bundesgerichtshof. Dieser urteilte nun analog zum Landgericht und begründet das auch sehr, sehr ausführlich. Im Klartext: Verdeckte Videoüberwachung ist kein Beweismittel. Eine Observation – dies formulierte der BGH auch klar aus – wäre zulässig gewesen. Das wollte das Wohnungsbauunternehmen aber nicht, weil zu teuer.

Fazit: Die Mieterin wohnt heute noch in der Wohnung und das Wohnungsbauunternehmen muss neben den Gerichtskosten auch Schmerzensgeld an die Mieterin bezahlen. All‘ dies dürfte teurer sein, als es die Observation gewesen wäre und deren Kosten hätte die Wohnungsbaugesellschaft sogar noch von der Mieterin als ‚Kosten der notwendigen Beweisführung‘ i.S.d. §91 ZPO. zurückfordern können.

Wohl am falschen Ende gespart, ist hier die Weisheit am Ende…